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2026년 4월 1일 발표, 4월 17일 전면 시행. 수도권·규제지역 아파트를 2채 이상 보유한 다주택자의 주담대 만기연장이 원칙적으로 막힙니다. 예외 조항과 대응 방향을 정리합니다.

2026년 4월 1일 · 금융위원회 2026년 가계부채 관리방안 기준

오늘 정부가 전례 없는 수준의 다주택자 대출 규제를 발표했습니다. 수도권·규제지역 아파트를 담보로 주택담보대출을 받은 2주택 이상 보유자는 4월 17일부터 만기 연장이 원칙적으로 불가능해집니다. 올해 만기가 도래하는 물량만 약 1만 2,000가구(2조 7,000억 원)에 달합니다. 이 글에서는 규제의 정확한 내용, 예외 조항, 그리고 각 상황별로 무엇을 확인해야 하는지를 정리합니다.

시행일
4월 17일
전 금융권 일제 적용
올해 만기 도래 규모
2조 7,000억
약 1만 2,000가구
전체 대상 규모
4조 1,000억
약 1만 7,000가구

정확히 누가, 어떤 대출이 막히나

규제 적용 여부는 "사람"과 "대출 대상 주택" 두 가지 기준으로 판단합니다. 둘 다 해당되어야 만기연장이 제한됩니다.

기준내용
대상 차주수도권 어디든 주택을 2채 이상 보유한 개인 또는 임대사업자
대상 대출수도권·규제지역 내 아파트를 담보로 받은 주담대만 해당. 빌라·다세대·다가구 담보대출은 제외. 지방 주택 담보대출도 직접 규제 대상 아님
보유 주택 수 산정국토부 주택소유확인시스템(홈즈)으로 확인. 이미 매도 계약 체결된 주택, 어린이집, 준공 후 미분양, 민간건설임대, 인구감소지역 주택, 문화재는 주택 수에서 제외
시행일 이전 만기 도래4월 16일까지 만기가 도래하는 대출은 기존 규정대로 연장 가능

핵심 포인트. 주택 2채 이상 보유 여부는 주택 소재지와 관계없습니다. 서울에 1채, 지방에 1채를 보유해도 다주택자로 판단됩니다. 단, 만기 연장이 실제로 제한되는 대출은 수도권·규제지역 아파트 담보 건에 한정됩니다.

예외 조항 — 내가 해당되는지 확인하세요

만기연장이 전면 불허되는 것은 아닙니다. 아래 예외 조항에 해당하면 연장이 가능합니다. 가장 중요한 것부터 확인하세요.

예외1
임차인이 거주 중인 경우 — 가장 광범위한 예외
4월 1일(발표일) 기준 유효한 임대차 계약이 존재하면, 해당 계약 종료일까지 만기 연장 허용. 예: 오늘 기준 2년 전세 계약 중이라면 2028년 4월까지 연장 가능. 묵시적 갱신은 4월 16일(시행 전날)까지 이뤄진 건 인정. 7월 31일 이전 종료되는 계약에 계약갱신청구권을 행사한 경우도 갱신 계약 종료일까지 허용.
예외2
매도 계약이 이미 체결된 경우
매도 계약서가 존재하고 매각이 진행 중인 경우 주택 수 산정에서 제외. 단, 가계약은 인정 안 됨. 정식 매매계약서 필요.