"분당 갈 때 저는 목동을 샀습니다" 함익병이 증명한 '학군지' 선점의 위력

[부동산 필승 시리즈 2] 1993년, 1기 신도시 열풍 속에서 함익병 원장이 목동 신시가지 아파트를 선택한 진짜 이유. "집은 사는(Live) 곳이 아니라 사는(Buy) 것"이라는 냉혹한 진실 속에서, 10년 뒤의 가치를 내다본 그의 '안목'과 자산 규모를 10배 키운 목동 매수기를 공개합니다.

안녕하세요, 리밋넘기입니다. 제가 앞서 대치동 사례를 말씀드렸지만, 사실 함익병 원장님의 부동산 인생에서 가장 결정적인 승부처는 바로 '목동'이었습니다. 😊 저 또한 재건축 현장에 몸담으며 "어떤 입지가 10년 뒤에도 살아남을 것인가"를 끊임없이 고민하는데요. 함 원장님이 90년대 초반에 내린 결정은 지금의 우리에게도 소름 돋는 교훈을 줍니다.

유튜브 머니그래피 영상에서 함 원장님은 93년 당시의 상황을 생생하게 회상합니다. 남들이 화려한 새 아파트가 들어서는 분당과 일산으로 향할 때, 그는 왜 낡고 불편했던 목동의 구축 아파트를 선택했을까요? 15,000자 심층 분석의 두 번째 파트에서는 자산의 체급을 바꾼 함 원장님의 '목동 필승법'과 그 배후에 숨겨진 학군지의 경제학을 해부해 드립니다.

 

1993년의 승부수: "남들이 싫어하는 곳에 돈이 있다" 🏗️

함익병 원장님은 영상에서 **'안목'**이란 대단한 공부가 아니라 '본질적인 수요'를 읽는 힘이라고 정의합니다. 90년대 초반, 1기 신도시가 입주를 시작하며 대한민국 부동산의 중심이 이동할 때 그는 목동 신시가지 아파트를 주목했습니다. 당시 목동은 지금처럼 '귀한 몸'이 아니었습니다. 교통은 불편했고 아파트는 이미 낡아가고 있었죠.

신도시의 화려함 대신 '학교'를 선택하다

그가 분당 대신 목동을 선택한 결정적 근거는 바로 '교육(학군)'이었습니다. "대한민국 부모들의 교육열은 절대로 식지 않는다"는 확신이 있었기 때문입니다. 함 원장님은 영상에서 "사람들이 목동 아파트의 주차난과 녹물을 욕할 때, 나는 그곳에 모이는 명문 학교와 학원가에 집중했다"고 말합니다. 결국 부동산은 '건물'을 사는 것이 아니라 그 땅이 가진 '사회적 인프라의 독점권'을 사는 것임을 간파한 것입니다.

📌 함익병의 목동 매수 데이터:
그는 당시 수입의 대부분을 저축하여 모은 종잣돈으로 목동 아파트를 매수했습니다. 모두가 대출을 무서워하고 부동산 시장이 정체되었을 때, 그는 자신의 전문직 수익(노동 소득)을 믿고 과감히 실거주를 선택했습니다. 이 선택이 훗날 대치동과 삼성동 아이파크로 이어지는 '자산 스노볼'의 시작점이 되었습니다.

 

함익병의 '10년 주기론': 집을 샀으면 잊어버려라 ⏳

함 원장님은 부동산으로 돈을 벌지 못하는 사람들의 특징으로 '조급증'을 꼽습니다. 영상에서 그는 본인이 목동 아파트를 사고 나서 10년 동안 어떤 태도를 유지했는지 설명합니다. 주간 단위, 월 단위의 시세 변동에 일희일비하지 않고 "내 본업(의료 행위)에 집중하며 10년을 버티는 힘"이 진짜 안목을 완성한다는 것입니다.

투자 단계 함익병의 액션 플랜 기대 효과
매수기 (93년) 남들이 외면하는 구축 학군지(목동) 저점 매수 인플레이션 방어 및 상승장 진입 준비
보유기 (10년) 실거주하며 불편함(몸테크) 감수 및 본업 집중 대출 상환 및 가구 순자산 비약적 증가
회수기 (갈아타기) 목동 자산을 기반으로 강남(대치/삼성) 상급지 진입 대한민국 상위 1% 자산 포트폴리오 완성

함 원장님은 강조합니다. "부동산은 기술이 아니라 '인내'의 영역이다." 그가 목동을 산 것은 운이 좋아서가 아니었습니다. 분당의 화려한 조경보다 목동의 낡은 교실이 10년 뒤 더 비싸질 것이라는 '가치 평가의 기준'이 명확했기에 가능한 배팅이었습니다. 이 인내의 시간 동안 그는 수입의 90%를 저축하며 대출을 갚아나갔고, 이는 다시 상급지로 갈아탈 수 있는 강력한 체력이 되었습니다.

시리즈 2: 함익병 원장의 목동 투자 핵심 요약

  • 입지 선정: 외형적인 화려함(새 아파트)보다 본질적인 가치(학군/인프라)를 우선하라.
  • 배팅 타이밍: 모두가 신도시에 취해있을 때, 소외된 도심 핵심지(목동)를 공략하라.
  • 인내의 가치: 집을 산 뒤에는 최소 10년의 호흡으로 자산이 자라날 시간을 주어야 한다.
  • 노동 소득의 역할: 지독한 저축으로 대출을 상환하는 과정이 갈아타기의 유일한 엔진이다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 지금 목동은 너무 비싼데, 제2의 목동을 찾으려면 어떻게 해야 하나요?
A: 함 원장은 "본질"을 보라고 합니다. 현재 저평가되어 있지만 10년 뒤에도 부모들이 아이를 보내고 싶어 할 학군, 직장인들이 기를 쓰고 들어오려 할 교통 요지를 찾는 것이 제2의 목동을 찾는 안목입니다.
Q: 함 원장님은 목동 아파트를 언제 파셨나요?
A: 영상 맥락상 그는 10년 이상의 장기 보유를 통해 충분한 시세 차익을 거둔 뒤, 그 자금을 기반으로 대치동 등 더 상급지로 이동했습니다. "팔기 위해 사는 게 아니라, 더 좋은 곳으로 가기 위해 판다"는 것이 그의 철칙입니다.

지금까지 함익병 원장님이 목동 아파트를 통해 어떻게 자산의 체급을 바꿨는지 그 구체적인 '안목'을 살펴보았습니다. 결국 투자는 대중과 반대로 걷는 용기에서 시작됩니다.

다음 섹션에서는 "집은 재테크 수단이 아니다"라는 함 원장의 역설적인 주장과, 그럼에도 불구하고 그가 삼성동 아이파크 등 최고가 자산을 소유하게 된 '부의 선순환' 원리를 최종 분석하겠습니다.