[시리즈 3: 양도세 중과의 부활과 보유세 인상의 공포]

2026년 5월, 다주택자들의 운명이 결정됩니다. 김제경 박사는 양도세 중과 유예 종료와 함께 닥쳐올 보유세 폭탄이 매물 잠김 현상을 심화시키고, 결국 '똘똘한 한 채'로의 쏠림 현상을 더욱 가속화할 것이라고 경고합니다.




[2부] "예산 728조 시대" 김제경 박사가 공개한 화폐 가치 하락과 집값의 상관관계


5. "팔고 싶어도 못 판다" 양도세 중과 부활과 매물 절벽

김제경 박사는 2026년 상반기 부동산 시장의 가장 큰 분수령으로 '양도세 중과 유예 종료'를 꼽습니다. 현행 유예 조치가 2026년 5월 9일로 만료될 예정인데, 박사님은 현재 정부 기조상 이를 추가 연장하지 않을 가능성이 높다고 분석합니다.

💸 양도세 중과가 가져올 시장 변화
  • 세금 폭탄의 실체: 유예가 종료되면 2주택자는 기본세율+20%, 3주택자는 +30%의 중과세율을 적용받습니다. 세금을 떼고 나면 남는 게 없으니 다주택자들은 매물을 거두어들이게 됩니다.
  • 매물 잠김 심화: 안 파는 게 아니라 '못 파는' 시장이 됩니다. 공급 절벽 시기에 기존 주택 매물까지 사라지면 집값 상승 압력은 더욱 거세집니다.
  • 버티기 돌입: "정권이 영원하지 않다"는 생각으로 조정대상지역 해제나 정권 교체 시점까지 버티기에 들어가는 다주택자가 속출할 것입니다.

여기에 더해 보유세(종부세) 인상 카드도 2026년 지방선거 이후 본격화될 가능성이 큽니다. 박사님은 "지방선거 전까지는 유보적인 태도를 보이겠지만, 선거 이후에는 공정시장가액비율 조정이나 공시지가 현실화를 통해 보유세 부담을 대폭 높일 것"이라고 전망합니다.

 

6. "지방 팔고 서울로" 통계가 증명하는 외지인 상경 열기

다주택자 규제가 심해질수록 시장은 '초양극화'로 치닫습니다. 김제경 박사는 한국부동산원의 최신 데이터를 통해 지방 거주자들의 서울 아파트 매수세가 역대 최고 수준을 갱신하고 있음을 확인시켜 줍니다.

📉 통계로 보는 서울 집중 현상 (2025년 누적)
  • 외지인 매수 비중: 강남 3구와 용산구의 외지인 투자 비율이 20% 내외를 기록하고 있습니다. 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 있음에도 불구하고 지방 자산가들이 삶의 터전을 옮겨서라도 입성하고 있습니다.
  • 강남 불패의 실체: 반포 래미안 원베일리 국평(33평)이 72억 신고가를 찍고, 한강 조망이 없는 20평대조차 50억 시대를 열었습니다.
  • 노도강의 눈물: 같은 서울이라도 하급지는 전고점 대비 수억 원이 하락한 상태에서 규제만 받는 모순적인 상황에 처해 있습니다. 이는 자산이 상급지로만 쏠리는 '양극화의 비극'입니다.
💡 핵심 인사이트
2026년은 "어디를 사느냐"가 생존을 결정하는 해입니다. 다주택 규제가 '똘똘한 한 채'를 정답으로 만들었고, 이는 강남과 마용성 등 핵심지의 천장을 뚫어버렸습니다. 실거주자라면 노도강 등 눌려있는 지역의 회복 가능성을 타진하되, 예산이 허락한다면 무조건 상급지 신축으로 갈아타는 것이 화폐 가치 하락을 방어하는 최선의 길입니다.