[시리즈 2: 화폐 가치 하락과 ‘천조국’을 향한 슈퍼 예산의 습격]

경기는 안 좋은데 왜 자산 가격은 오를까요? 김제경 박사는 그 원인을 사상 초유의 700조 슈퍼 예산과 현금 살포에서 찾습니다. 돈이 풀리면 화폐 가치는 떨어지고, 실물 자산인 부동산은 필연적으로 우상향할 수밖에 없는 인플레이션의 법칙을 분석합니다.



[1부] "서울 신축 대단지 4곳뿐" 김제경 박사가 경고한 2026 공급 절벽의 실체


3. "돈이 녹아내린다" 728조 슈퍼 예산과 화폐 가치 추락




김제경 박사는 2026년 부동산 시장을 움직이는 두 번째 거대한 축으로 '유동성'을 지목합니다. 2025년 12월 통과된 2026년도 예산안은 약 728조 원에 달하는 슈퍼 예산입니다. 이는 전년 대비 8.1%나 상승한 수치로, 대한민국 역사상 유례없는 규모입니다.

📈 예산 증가의 기울기와 자산 시장의 관계
  • 재정 정책의 변화: 보수 정권에서 완만하던 예산 기울기가 현 정권 들어 급격하게 가팔라졌습니다. 박사님은 임기 말 '천조국(예산 1,000조)' 시대가 올 것으로 예견합니다.
  • 인플레이션 방어: 2000년대 이후 통화량(M2)은 560% 증가했습니다. 2000년에 5억이던 집이 지금 25억이 안 되었다면, 그것은 가치가 오른 게 아니라 인플레이션 방어조차 못한 것입니다.
  • 경기의 역설: 경기가 완벽히 박살 나면 집값이 빠지지만, 어정쩡하게 안 좋을 때는 정부가 돈을 더 풀기 때문에 실물 자산 가격만 폭등하는 '명목 가격의 상승' 현상이 나타납니다.

김 박사는 터키의 사례를 듭니다. 리라화 가치가 폭락하며 환율이 7배 뛸 때, 터키의 집값도 정확히 7배 올랐습니다. 현재 원화 가치 역시 동남아 국가들보다 하락폭이 큽니다. 결국 "돈은 풀리는데 경기가 안 좋으니, 이 돈이 생산적인 곳이 아닌 주식과 부동산으로 몰리는 것"이 현재의 본질입니다.

 

4. 은대규(은행 대출 규제)가 출동해도 집값이 안 잡히는 이유

정부는 대출 규제를 통해 집값을 잡겠다고 호언장담합니다. 하지만 김제경 박사는 대출 규제가 '현금 부자들만의 잔치'를 만들어준다고 꼬집습니다. 실제로 15억 초과 주택 대출 금지 이후 강남 부동산은 오히려 부채 비율이 제로에 가까운 가장 탄탄한 시장이 되었습니다.

⚠️ 대출 규제가 낳은 기형적 구조
  • 주거 사다리 붕괴: 연봉 1~2억의 고소득 전문직이라도 모아둔 현금이 없으면 대출 규제에 막혀 서울 진입이 불가능합니다. 반면 현금 부자들은 규제와 상관없이 신고가를 경신합니다.
  • 자산 건전성의 역설: 대출 없이 산 집들은 금리가 올라도 경매로 나오지 않습니다. 대출 규제가 심한 아파트보다 대출 비중이 높았던 상가나 빌라 시장이 먼저 무너지는 이유입니다.
  • 15억의 성견지명: 과거 15억 초과 대출 금지 때 강남 아파트를 샀던 사람들은 현재 그 집이 30~40억이 되며 '초고가 아파트'의 주인공이 되었습니다. 규제는 결국 미래의 가치주를 찍어준 셈입니다.
💡 핵심 인사이트
대출 규제는 집값을 잡는 게 아니라 '누가 살 수 있느냐'만 결정합니다. 2026년에도 정부는 대출 한도를 조이며 압박하겠지만, 화폐 가치 하락 속도를 이기지 못할 것입니다. 실거주자라면 "대출이 막혔으니 떨어지겠지"라는 막연한 기대보다, 자산 가치가 보존될 수 있는 상급지로의 이동 전략을 현금 흐름 내에서 짜야 합니다.