[서울 집값, 거품인가 저평가인가? 서동기 박사의 냉철한 진단]
소득 대비 집값 지수(PIR)로 본 서울 아파트의 실체와 50층 재건축이 가져올 미래의 비극. 부동산 1호 박사 서동기 박사가 전하는 '진짜 집 사기 좋은 타이밍'과 대한민국 부동산 시장의 초양극화 해법을 리밋넘기가 깊이 있게 정리해 드립니다.

 

안녕하세요, 리밋넘기입니다! 대한민국에서 내 집 마련은 단순한 주거의 문제를 넘어 인생의 성적표처럼 여겨지기도 하죠. 하지만 널뛰는 집값과 쏟아지는 정책 속에서 정작 우리는 언제, 어디를 사야 할지 갈피를 잡기 어렵습니다. 저 또한 부동산 시장을 공부하며 "지금이 꼭대기일까, 아니면 여전히 기회일까"를 수없이 자문하곤 했습니다.

오늘 포스팅은 유튜브 채널 '지식인사이드'의 지식인 초대석에 출연하신 부동산 1호 박사 서동기 박사님의 통찰을 바탕으로 작성되었습니다. 박사님은 1기 신도시 건설 당시 감정평가를 담당하셨던 베테랑 중의 베테랑이신데요. 이번 영상에서는 서울 집값의 적정 가치부터 50층 재건축의 위험성, 그리고 우리가 기다려야 할 결정적인 '타이밍'에 대해 아주 직설적인 쓴소리를 아끼지 않으셨습니다. 출처는 영상 도입부와 지식인 초대석 대담 내용임을 명확히 밝히며, 박사님의 전문적인 시각을 상세히 전해드리겠습니다.


 [같이보면 좋은글] 45년 LG맨 권영수 고문이 사람을 볼 때 가장 먼저 보는 '1가지' (지식인사이드) 


PIR 23의 경고: 서울 집값은 정상 가치의 2배 이상 부풀려져 있다

서동기 박사님은 서울 집값이 싼지 비싼지를 판단하기 위해 가장 객관적인 지표인 PIR(Price to Income Ratio, 소득 대비 주택가격 비율)을 제시합니다. 이는 한 푼도 쓰지 않고 소득을 모았을 때 집을 사는 데 걸리는 시간을 의미합니다.

📊 글로벌 주요 도시와의 PIR 비교 (박사님 제시 데이터)
  • 대한민국 서울: 23 (평균 소득 6,000만 원 기준, 아파트 평균 14억 원)
  • 미국 뉴욕: 10~11
  • 미국 LA: 8
  • 일본 도쿄: 10~12
  • 결론: 서울 집값은 뉴욕이나 도쿄보다 2배 이상 높으며, GDP 대비 적정 평균가는 5억 원 수준이어야 함.

박사님은 "현재 서울 집값은 정상적인 가치보다 과하게 부풀려진 버블 상태"라고 단언합니다. 특히 강남의 경우 PIR이 40~50에 육박하는데, 이는 정상적인 경제 활동으로는 도저히 감당할 수 없는 수준이라는 것이죠. 우리가 막연히 '서울은 원래 비싸다'고 생각했던 것이 데이터 앞에서는 얼마나 비정상적인지 깨닫게 해주는 대목입니다.

 

💡 핵심 인사이트
단순히 옆집이 얼마에 팔렸느냐가 중요한 게 아니라, 우리 사회의 평균 소득이 이 집값을 지탱할 수 있느냐를 봐야 합니다. 박사님은 현재 서울 집값이 유지되는 것은 실제 가치 때문이 아니라 '부동산 불패'라는 탐욕과 정부의 폭락 방지 정책이 만든 인위적인 결과물이라고 지적합니다.

 

50층 초고층 재건축, 자식에게 '쓰레기'를 물려주는 일일 수도 있다

많은 사람이 은마아파트나 압구정 재건축을 '황금 알을 낳는 거위'로 생각합니다. 하지만 서동기 박사님은 "재건축 신화는 끝났다"고 강력하게 경고합니다. 과거에는 용적률 인상으로 돈을 돌려받으며 집을 넓혔지만, 지금은 상황이 완전히 달라졌기 때문입니다.

1. 분담금 10억 원의 시대, 과연 이득인가?

현재 강남의 주요 단지들은 고층으로 지을수록 건축비가 기하급수적으로 늘어납니다. 박사님은 현재 예상되는 분담금 5억 원은 현실성이 없으며, 최소 10억 원 이상의 분담금을 내야 할 것으로 예측합니다.

  • 원자재값 상승: 환율 급등은 곧 수입 원자재값의 폭등을 의미하며, 이는 고스란히 집주인의 분담금으로 전가됩니다.
  • 성장률 정체: 인구가 줄고 경제 성장률이 0%대인 상황에서 재건축을 통한 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

2. 50년 후의 대재앙: 슬럼화되는 초고층 아파트

가장 충격적인 부분은 '상속'에 대한 언급입니다. 지금 50층으로 지은 아파트를 50년 후에 다시 재건축하려면 120~150층을 지어야 사업성이 나오는데, 이는 사실상 불가능합니다.

  • 처치 곤란한 유산: 대지 지분이 4~5평에 불과한 초고층 아파트는 건물이 노후화되면 가치가 소멸합니다.
  • 설럼화(Slum): 부자들은 낡은 집을 버리고 떠나고, 남겨진 초고층 건물은 거대한 흉물이 되어 자식 세대에게 '쓰레기 상속'이 될 위험이 큽니다.
📝 박사님의 실전 조언
재건축 아파트를 투자용으로 사는 세대는 이제 지났습니다. 100년 갈 건물을 짓지 않는 한, 30~40년마다 재건축을 반복하는 구조는 막대한 사회적 비용과 개인적 손실을 초래합니다. 특히 1기 신도시(분당, 일산 등)의 재건축 역시 분담금 문제로 우리 세대에는 완료된 모습을 보기 어려울 수도 있다는 쓴소리를 잊지 마세요.

 

"모두가 아파트만 볼 때 '이것'을 보세요" 무주택자를 위한 서동기 박사의 역발상

서울 아파트값이 소득으로 감당할 수 없는 수준까지 치솟은 지금, 무주택자들은 절망에 빠져 있습니다. 하지만 서동기 박사님은 "집값이 오르든 떨어지든 감당 가능한 영역 내의 집 한 채는 반드시 필요하다"고 강조하며, 아파트의 대안으로 '대지 지분 높은 빌라'를 제시합니다.

🏠 무주택자가 당장 실행해야 할 역발상 투자법
  • 아파트 대신 빌라: 전세 사기 여파로 빌라 시장이 저평가된 지금이 오히려 기회일 수 있습니다.
  • 핵심은 '땅': 건물은 시간이 지나면 감가상각되지만 땅값은 오릅니다. 대지 지분이 넓은 빌라를 골라 장기 보유하세요.
  • 안정성 우선: 무리한 영끌 대출보다는 내가 감당할 수 있는 수준의 집을 사서 '주거의 안정성'을 확보하는 것이 사회생활의 든든한 버팀목이 됩니다.

박사님은 "우리나라 사람들은 집을 너무 '투기'의 수단으로만 본다"고 지적하며, '보유'와 '주거 안정'에 초점을 맞춘다면 지금의 시장 혼란에서 조금은 자유로워질 수 있다고 조언합니다.

 

"징벌적 과세는 답이 아니다" 시장을 살리는 미국식 세제 개혁

서동기 박사님은 현재 정부가 내놓은 세 차례의 부동산 대책이 '단기적인 수요 억제'에만 치중되어 있다고 비판합니다. 특히 토지거래허가제와 같은 강력한 규제는 재산권을 침해할 뿐만 아니라, 장기적으로는 오히려 집값을 더 올리는 부작용을 낳는다는 것입니다.

🌐 박사님이 제안하는 선진국형 세제 모델 (미국식)
  • 보유세 현실화: 재산세 실효세율을 높여 집을 가진 사람들이 "값이 좀 내렸으면 좋겠다"고 생각하게 만들어야 담합과 거품이 사라집니다.
  • 거래세 인하: 양도소득세와 취득세를 대폭 낮춰 '퇴로'를 열어줘야 매물이 돌고 시장이 안정됩니다.
  • 취득가 기준 과세: 캘리포니아처럼 오래 거주한 실거주자에게는 세금 혜택을 주는 제도를 도입해 투기가 아닌 정착을 유도해야 합니다.

박사님은 "정치가 부동산을 지배해서는 안 된다"며, 선거를 의식해 보유세를 건드리지 못하고 땜질식 처방만 반복하는 공무원과 정치권의 행태를 날카롭게 꼬집었습니다. 시장을 있는 그대로 흘러가게 두되, 보유세라는 강력한 고삐로 거품을 통제하는 것이 진정한 부동산 안정화의 길이라는 설명입니다.

 

💡 핵심 인사이트
2022년 강남 집값이 40% 폭락했을 때 정부가 수십조 원의 자금을 풀어 막은 것이 결국 지금의 거품을 더 키운 악수(惡手)였습니다. 서서히 꺼트리는 연착륙은 불가능에 가까우며, 일본이나 중국처럼 한 번은 거품이 터지는 충격을 겪어야만 비로소 청년들에게 저렴한 주택을 공급할 수 있는 토대가 마련됩니다.

 

성수동은 왜 떴을까? 브루클린을 닮은 상권의 이동과 2호선의 법칙 🎡

서동기 박사님은 부동산을 볼 때 주거지뿐만 아니라 '상권의 흐름'을 읽는 것이 매우 중요하다고 강조합니다. 상업지 경기는 5~10년 주기로 주거지(20~30년)보다 훨씬 빠르게 회전하기 때문입니다. 특히 현재 가장 핫한 성수동의 부상은 우연이 아닙니다.

📍 성수동이 하플레이스가 된 3가지 성공 요인
  • 공장 지대의 매력: 높은 층고와 평지라는 지형적 장점이 팝업 스토어와 전시 공간에 최적화되었습니다. (뉴욕 소호와 유사한 발전 모델)
  • 2호선 순환선의 위력: 서울을 순환하는 2호선 라인은 접근성이 뛰어나며, 성수동처럼 아직 저평가되었던 지역이 차례대로 뜰 수 있는 기반이 됩니다.
  • 지속 가능성 노력: 성동구청의 젠트리피케이션 방지 정책(대형 프랜차이즈 제한 등)이 상권의 수명을 연장하고 있습니다.

반면, 한때 최고였던 가로수길의 공실률이 42%에 달하는 이유는 수익을 무시하고 치솟은 임대료 때문입니다. 박사님은 "임대료가 수익을 넘어설 때 상권은 몰락한다"며, 성수동 또한 임대료 관리에 실패한다면 가로수길의 전철을 밟을 수 있다고 경고합니다.

"다음은 어디일까?" 2호선 라인을 주목하세요

박사님은 미래의 기회를 찾는 분들에게 2호선 라인 중 아직 발전이 더딘 지역을 눈여겨보라고 조언합니다. 성수동도 과거엔 공장지대였듯, 2호선을 중심으로 입지가 좋은 곳은 반드시 한 번은 '턴(Turn)'이 돌아오게 되어 있습니다.

 

결론: 거품이 걷히는 '사이클'을 기다리는 용기

서동기 박사님의 메시지는 명확합니다. 현재 대한민국 부동산은 '탐욕이 만든 거품'의 정점에 있으며, 이는 정상적인 경제 논리로는 유지될 수 없는 수준입니다. 하지만 위기는 늘 기회와 함께 옵니다.

✅ 우리가 가져야 할 부동산 실천 태도

  • 조급함 버리기: 남들이 강남 아파트 상승에 환호할 때, 데이터(PIR)를 믿고 거품이 빠지는 사이클을 기다리세요.
  • 현금 흐름 확보: 거품이 터질 때는 현금을 가진 사람이 시장의 주도권을 잡습니다. 지금 무리한 영끌보다는 종잣돈을 모으는 시기입니다.
  • 안정적 거주지 마련: 아파트만 고집하지 말고, 땅의 가치가 있는 빌라 등을 통해 감당 가능한 수준에서 주거 안정을 먼저 찾으세요.
  • 시야 넓히기: 주거지뿐만 아니라 2호선 라인을 중심으로 변화하는 상권의 흐름을 공부하며 미래 입지를 선점하세요.

"산이 높으면 골도 깊다"는 박사님의 말씀처럼, 지나치게 오른 집값은 결국 조정을 받게 됩니다. 정부가 인위적으로 막고 있는 댐이 터지는 순간, 준비된 사람에게는 10년에 한 번 올까 말까 한 '진짜 집 사기 좋은 타이밍'이 나타날 것입니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 박사님은 왜 보유세 인상을 주장하시나요? 집주인들에게 너무 가혹하지 않나요?
A: 보유세가 높아야 집을 투기의 수단이 아닌 '거주'의 수단으로 보게 됩니다. 그래야 집값이 안정되고, 양도세와 취득세를 낮춰 거래를 활성화할 수 있습니다. 이는 집값을 잡기 위한 가장 강력하고도 공정한 방법입니다.
Q: 강남 아파트는 정말 반값까지 떨어질까요?
A: 2022년에도 이미 40% 가까이 하락했던 경험이 있습니다. 현재의 환율 상황과 대외 경제 여건을 고려할 때, 정부의 인위적인 부양이 멈춘다면 시장 가치에 수렴하는 큰 폭의 조정은 피할 수 없을 것입니다.

지금까지 서동기 박사님의 깊이 있는 통찰을 통해 부동산 시장의 민낯을 들여다보았습니다. 여러분의 생각은 어떠신가요? 지금의 고통이 미래의 더 큰 성장을 위한 과정이기를 바랍니다. 궁금한 점이나 의견은 댓글로 자유롭게 나눠주세요!