2025년 서울 재개발 조합원 입주권, P만 보고 샀다간 '쪽박' 찹니다.

 

 

[서울 새 아파트의 꿈, '조합원 입주권' 매매, 이것 모르고 계약하면 망합니다] 2025년 서울 재개발 투자의 꽃, 조합원 입주권! 하지만 'P(프리미엄)'만 보고 덜컥 계약했다간 '추가 분담금' 폭탄을 맞을 수 있습니다. 제 사촌 동생의 흑석동 입주권 매수 경험을 바탕으로, 계약서 쓰기 전 반드시 확인해야 할 5가지 체크리스트를 완벽 정리해 드립니다.

안녕하세요, 복잡한 부동산 투자의 길잡이 리밋넘기입니다. 😊 제 사촌 동생이 얼마 전, 결혼을 앞두고 "형, 흑석동 재개발 조합원 입주권 P가 괜찮게 나왔는데, 이거 살까?"라며 들뜬 목소리로 전화가 왔어요. 서울에 새 아파트를 마련한다는 꿈에 부풀어 있었죠. 하지만 제가 "추가 분담금 리스크는 확인해봤어? 대출 승계는?" 하고 묻자, 말문이 막히더군요.

 

이처럼 조합원 입주권은 미래의 새 아파트를 선점하는 매력적인 방법이지만, 동시에 수많은 함정이 숨어있는 '고위험 고수익' 상품입니다. 오늘은 사촌 동생과 함께 주말 내내 만들었던 '2025년 기준, 조합원 입주권 매매 시 필수 체크리스트'를 여러분께만 특별히 공개하겠습니다.

 

🤔 입주권 vs 분양권, 아직도 헷갈리세요?

가장 먼저, '입주권'과 '분양권'의 차이부터 명확히 알아야 합니다. 이 둘은 세금 문제부터 완전히 다른 상품이에요.

구분	조합원 입주권	일반 분양권
성격	조합원의 '지위' 또는 '자격'	새 아파트를 공급받는 '권리'
세법상 지위	'주택'으로 간주	'주택을 취득할 수 있는 권리'
취득세	매매 시점에 토지분(4.6%) 선납부	준공 후 등기 시점에 건물+토지분 납부

입주권은 세법상 '주택'이라는 점이 핵심입니다. 즉, 내가 이미 1주택을 보유한 상태에서 입주권을 사면 2주택자가 되어 각종 세금(종부세, 양도세 등) 중과 대상이 될 수 있다는 의미입니다.

 

💣 계약 전 필수! 입주권 매매 5대 체크리스트

자, 그럼 사촌 동생과 함께 정리했던 피 같은 체크리스트를 공개합니다. 이것만 확인해도 최소한 사기당하거나 예상치 못한 지출로 당황할 일은 없을 거예요.

✅ 1. '추가 분담금' 리스크 확인하기

입주권 매매 시 가장 큰 폭탄입니다. 최초 관리처분계획인가 시점의 분담금은 확정된 금액이 절대 아닙니다. 이후 공사비 인상, 금리 변동, 일반분양 미달 등의 이유로 추가 분담금이 수천만 원에서 수억 원까지 늘어날 수 있습니다. 반드시 보수적으로 자금 계획을 세워야 합니다.

✅ 2. '대출 승계' 가능 여부 미리 확인하기

기존 조합원이 받은 이주비 대출이나 중도금 대출을 내가 이어받아야 합니다. 하지만 나의 소득이나 신용도, DSR 규제 때문에 은행에서 승계를 거부할 수 있습니다. 계약서 작성 전에 반드시 은행에 방문해 대출 승계가 가능한지 상담받는 것이 안전합니다.

✅ 3. '조합 사무실'에 직접 방문해 권리관계 확인

부동산 말만 믿지 마세요! 매도인이 진짜 조합원이 맞는지, 해당 입주권에 압류나 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있지는 않은지 반드시 조합 사무실에 직접 방문해서 확인해야 합니다. 서울시 '클린업시스템'이나 '정비몽' 앱에서 사업 진행 현황을 미리 파악하고 가는 것도 좋은 방법입니다.

✅ 4. 나의 '총 투자금' 정확히 계산하기

눈에 보이는 프리미엄이 전부가 아닙니다. 나의 총 투자금은 아래와 같이 계산해야 합니다.

총 투자금 = (입주권 매매가) + (미래의 추가 분담금) - (이주비 대출 등 승계 금액)

✅ 5. 세금 문제, 세무사와 상담하기

앞서 말했듯 입주권은 주택입니다. 취득 시점에 토지분 취득세(4.6%)를 내야 하고, 1주택자가 입주권을 추가 매수하면 2주택자가 됩니다. 향후 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 조건들이 매우 복잡하므로, 계약 전에 반드시 전문 세무사와 상담하여 절세 전략을 짜야 합니다.

⚠️ 계약서 특약은 생명줄입니다!
'대출 승계가 불가할 시 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 환불한다', '관리처분계획 변경으로 추가 분담금이 OOO원 이상 증가할 경우 계약을 해제할 수 있다' 등 예상치 못한 위험에 대비할 수 있는 특약사항을 계약서에 꼼꼼히 명시하는 것이 무엇보다 중요합니다.

 

💡

입주권 매매, 핵심 요약

정체성: 입주권은 '권리'가 아니라 '주택'이다!

최대 리스크: 언제 터질지 모르는 '추가 분담금' 폭탄!

핵심 관문:

은행의 '대출 승계'와 조합의 '명의 변경' 동의

필수 행동: 계약 전, 조합 사무실 방문 & 세무사 상담!

정보가 힘! 아는 만큼 위험을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 재개발 사업 단계 중 언제 입주권을 사는 게 가장 안전한가요?

A: 리스크가 가장 적은 시점은 '관리처분계획인가' 이후입니다. 사업의 불확실성이 상당 부분 해소되고 추가 분담금의 윤곽이 드러나기 때문입니다. 하지만 이때는 프리미엄도 가장 높게 형성되는 경향이 있습니다.

Q: 입주권을 사면 무조건 새 아파트를 받을 수 있나요?

A: 드물지만, 재개발 사업이 무산되거나 문제가 생길 경우 현금 청산 대상이 될 수도 있습니다. 또한, 조합원 자격에 문제가 있는 입주권을 잘못 매수하면 최악의 경우 입주 자격을 잃을 수도 있어 조합 사무실을 통한 확인이 필수적입니다.

Q: 입주권 상태로 팔 때 양도세는 어떻게 되나요?

A: 입주권은 주택으로 간주되므로, 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 충족하면 양도세 비과세가 가능합니다. 단, 대체주택 취득 등 복잡한 규정이 많아 반드시 세무사와 상담해야 합니다.

서울에 내 집 마련, 특히 재개발을 통한 새 아파트의 꿈은 정말 달콤하죠. 하지만 조합원 입주권 매매는 부동산 지식과 세금, 법률이 얽힌 종합 예술과도 같습니다. 부디 오늘 제가 알려드린 체크리스트를 바탕으로 꼼꼼하게 따져보시고, 전문가의 도움을 받아 성투하시길 바랍니다! 😊