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2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16%, 서울 18.67% 올랐습니다. 4월 30일 최종 공시 후 30일 이내인 5월 29일까지 이의신청이 가능합니다. 단, 무조건 신청한다고 조정되지 않습니다.

2026년 4월 6일 · 국토교통부 공동주택 공시가격(안) 기준 · 최종 공시 4월 30일 예정

올해 서울 아파트 보유세가 40~57% 뛴다는 뉴스가 나오자 이의신청 문의가 폭발적으로 늘었습니다. 그런데 이의신청이 받아들여지려면 딱 두 가지 조건 중 하나를 충족해야 합니다. 내 집 공시가격이 실거래가보다 높거나, 같은 단지 내 유사 세대와 비교했을 때 과도하게 높게 책정됐다는 객관적 자료가 있어야 합니다. "세금이 너무 많이 올랐다"는 이유만으로는 조정이 되지 않습니다. 이것을 모르고 신청하면 시간만 낭비하게 됩니다.

최종 공시 예정일
4월 30일
이후 이의신청 시작
이의신청 마감
5월 29일
공시일로부터 30일 이내
최종 확정일
6월 26일
이의신청 결과 반영

이의신청이 되는 경우 vs 안 되는 경우

가능
실거래가보다 공시가격이 높게 책정된 경우
국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 인근 유사 단지·동일 면적의 최근 실거래가를 확인해 첨부하면 조정 가능성이 높습니다. 공시가격이 실거래가를 초과하면 가장 강력한 근거가 됩니다.
가능
층수·향·노후화 등 개별 특성이 반영되지 않은 경우
저층·북향·노후 세대인데 고층·남향 세대와 동일하게 책정됐다면 근거가 됩니다. 건물 상태 사진, 층별 실거래가 비교 자료를 준비해야 합니다.
가능
인근 유사 단지 대비 과도하게 높은 경우
같은 자치구 내 유사 규모·연식 단지의 공시가격과 현저한 차이가 있다면 비교 자료로 활용 가능합니다. 구체적인 수치 비교가 있어야 합니다.
불가
"세금이 너무 많다"는 이유만으로는 조정 안 됩니다
보유세 부담 증가, 공시가격 상승률 자체, "작년보다 너무 올랐다"는 주관적 판단은 이의신청 근거가 되지 않습니다. 반드시 객관적 시세 자료가 있어야 합니다.
불가
시세 상승이 정상적으로 반영된 경우
실거래가가 공시가격보다 높고 현실화율(69%) 내에서 정상 반영됐다면 조정 근거가 없습니다. 주변 단지도 비슷하게 올랐다면 형평성 근거도 약합니다.

이의신청 성공의 핵심은 숫자입니다. "억울하다", "너무 높다"는 표현은 전혀 도움이 안 됩니다. 실거래가 얼마, 인근 단지 공시가격 얼마라는 구체적 수치 비교가 유일한 근거입니다. 감정평가사 의견서나 공인중개사 확인서를 첨부하면 설득력이 높아집니다.

이의신청 절차 — 4단계로 정리

단계 1
4월 30일 최종 공시 확인
부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr) 또는 정부24+(plus.gov.kr)에서 최종 공시된 공시가격 확인. 공시가격 확인서 온라인 무료 발급 가능.
단계 2
근거 자료 수집
국토부 실거래가 공개시스템에서 인근 단지 실거래가 출력. 층수·향 차이가 근거라면 건물 사진 및 층별 거래가 비교 자료 준비. 감정평가사 의견서가 있으면 설득력이 높아집니다.
단계 3
이의신청서 제출 — 5월 29일까지
부동산 공시가격 알리미에서 온라인 신청 가능. 또는 시·군·구청 민원실에 서면 제출. 신청서 양식은 알리미 사이트에서 다운로드 가능합니다.
단계 4
결과 확인 — 6월 26일 최종 확정
조정이 반영되면 수정된 공시가격으로 재산세·종부세가 산정됩니다. 기각되면 행정심판 또는 행정소송으로 이어갈 수 있으나 비용 대비 효과를 먼저 계산해야 합니다.

이의신청 외에 보유세를 줄이는 방법 4가지

이의신청이 받아들여지지 않더라도 합법적 범위 안에서 세부담을 줄이는 방법이 있습니다.

방법 1
세부담 상한(150%) 확인
재산세·종부세 모두 전년도 납부세액의 150%를 초과할 수 없습니다. 공시가격이 급등해도 세금이 무한정 오르지 않는 구조입니다. 내 세금이 상한에 걸리는지 먼저 확인하세요.
방법 2
부부 공동명의 검토
단독명의는 공시가격 12억 원 초과분부터 종부세. 공동명의는 각자 9억 원 초과분 기준. 공시가격 구간에 따라 공동명의가 유리한 경우가 있습니다. 명의 변경 시 취득세 발생 여부를 선확인하세요.
방법 3
고령자·장기보유 공제 확인
1세대 1주택자는 종부세에서 고령자 공제(60세 이상 최대 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 최대 50%)를 합산 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 요건 충족 여부를 세무사와 확인하세요.
방법 4
종부세 분납 신청
납부할 종부세액이 250만 원 초과면 분납 신청이 가능합니다. 12월 납부 후 6개월 이내 분납. 현금 흐름 관리에 도움이 됩니다.
시나리오

강남구 아파트를 보유한 50대 K씨. 2026년 공시가격이 작년 34억 7,600만 원에서 47억 2,600만 원으로 36% 올랐습니다. 추정 보유세는 1,858만 원에서 2,919만 원으로 57.1% 증가. K씨가 먼저 한 것은 인근 유사 단지의 실거래가와 공시가격을 비교하는 것이었습니다. 같은 시기 인근 단지도 비슷하게 올랐다면 이의신청 근거가 약합니다. 대신 K씨는 65세 이상 고령자 공제 요건과 10년 이상 보유 장기보유 공제를 세무사와 함께 확인했습니다. 이의신청보다 이쪽이 현실적으로 더 많은 세금을 아낄 수 있었습니다.

이의신청 준비 체크리스트

확인 1
4월 30일 최종 공시 후 공시가격 확인 — 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)
확인 2
인근 유사 단지 실거래가 조회 — 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
확인 3
같은 단지 내 유사 세대(층수·향) 공시가격 비교 — 차이가 과도한지 확인
확인 4
이의신청서 온라인 또는 서면 제출 — 5월 29일까지 마감
확인 5
세부담 상한 150% 적용 여부 — 재산세·종부세 모두 전년 납부액 1.5배 초과 불가
확인 6
고령자·장기보유 공제 요건 — 60세 이상·5년 이상 보유 여부 세무사와 확인

이의신청이 기각돼도 끝이 아닙니다. 행정심판 후 행정소송으로 이어갈 수 있습니다. 단, 소송 비용 대비 절감 효과를 먼저 계산해야 합니다. 공시가격 오류가 명백하거나 금액 규모가 큰 경우에만 현실적으로 의미 있습니다.

마무리

공시가격 이의신청 관련 정보는 "무조건 신청하면 됩니다"라는 방향이 많습니다. 하지만 이의신청은 개인 주택의 실거래가, 층수·향, 인근 단지 시세를 직접 비교해야 근거가 만들어집니다. 이 글이 드릴 수 있는 것은 구조와 절차입니다. 근거가 충분한지, 이의신청이 유효한지, 대신 어떤 공제를 받을 수 있는지는 세무사·감정평가사와 직접 상담해야 합니다. 정보를 읽고 판단은 스스로, 실행은 전문가와 함께.

주의. 본 글은 국토교통부 공개 자료를 기반으로 한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 공시가격은 4월 30일 최종 확정 전이며 변경될 수 있습니다. 세금 절감 효과는 개인 상황에 따라 다릅니다. 세무사·감정평가사와 상담하시기 바랍니다.

출처: 국토교통부 공동주택 공시가격(안) (2026.3.17.), 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr), 한국NGO신문·이콘밍글 공개 보도.